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7月4日晚間，深圳樓市再傳重磅消息：
7月5日起，深圳多家商業(yè)銀行要求，個人住房按揭貸款需在樓房項目主體封頂后才能放款。
樓房項目主體結(jié)構(gòu)未封頂不得放貸
7月4日晚間，大型銀行人士確認表示，“主體結(jié)構(gòu)未封頂不得放貸”的規(guī)定，自7月5日起認真執(zhí)行。
事實上，“主體結(jié)構(gòu)未封頂不得放貸”的規(guī)定可以追溯至央行2003年發(fā)布的“121號文”及2007年發(fā)布的“359號文”。
2003年，央行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（下稱“121號文”）要求，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款，而購買商業(yè)用房則需要竣工驗收后才能發(fā)放貸款。
2007年9月27日，央行、原銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（下稱“359號文”）要求，“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。”
近年來，有城市重申“359號文”。2021年1月，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（簡稱“上海6號文”），強調(diào)要求切實執(zhí)行“359號文”。2021年，人民銀行杭州中心支行等三部門下發(fā)《關(guān)于進一步加強住房信貸審慎管理的通知》等均提及“359號文”，其中包括“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款”的要求。
深圳為何重申規(guī)則？
為何銀行會在此時重申這個規(guī)定？
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，封頂以后才能發(fā)放按揭貸款是2003年121號文和359號文的明確規(guī)定。此后由于房價快速上漲，為了搶占房貸份額，部分銀行就迎合開發(fā)商的需要，在按揭樓盤沒有封頂?shù)臅r候，打擦邊球就發(fā)放了貸款。這也導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，加上不良貸款率比較低，封頂前發(fā)放貸款成為潛規(guī)則。
他表示，由于開發(fā)商高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略，挪用預(yù)售資金的普遍性，導(dǎo)致房屋交付出現(xiàn)困難甚至爛尾。其中，在封頂之前發(fā)放按揭貸款是重要的助推因素。當貸款被挪用之后，如果項目沒有封頂，延期交付和爛尾的風(fēng)險將會加大。
北京一位專注房地產(chǎn)法律事務(wù)的律師也表示：“我們國家對于辦貸時間是有嚴格的要求的。如果是住宅，只有在房屋所在樓棟的主體封頂后才可以放貸。而商業(yè)辦公則更嚴格，需要整體完工后才可以放貸。”
他進一步表示，在辦理的爛尾樓案件的過程中，發(fā)現(xiàn)一些業(yè)主非常聽話，即使項目還沒開始動工，只要開發(fā)商說可以辦貸款了，業(yè)主們就去辦了。最終提前放貸＋貸款沒有轉(zhuǎn)進監(jiān)管賬戶會讓房款徹底逃離資金監(jiān)管，由此產(chǎn)生了一批爛尾樓。
他提醒購房者，一定要在住宅封頂后再去辦房貸，并確保相關(guān)的房款轉(zhuǎn)入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶。
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